VD har ordet

Att inflation, stigande räntor och en osäker geopolitisk omvärld skapar samhällsutmaningar undgår ingen i dagsläget. Utvecklingen manar till försiktighet och Genovas fokus på kassaflöde, god likviditet och att värna balansräkningen är viktiga inslag för att navigera i en osäker omvärld. Samtidigt redovisar vi ett kvartal med fortsatt tillväxt i förvaltningsresultat och substansvärde. Genovas affärsmodell som kombinerar stabila kassaflöden från förvaltningsfastigheter med projektutveckling för långsiktigt ägande, tjänar bolaget väl även i denna marknadssituation.

Stabil finansiering

Vi upplever en väl fungerande bankmarknad medan obligationsmarknaden är fortsatt utmanande och i det närmaste stängd. Detta skapar utmaningar för fastighetssektorn som helhet då sektorn i stor omfattning finansieras via obligationer. Genovas finansiering utgörs i huvudsak av banklån hos de större nordiska bankerna, cirka 80 procent, och resterande del är obligationsfinansiering varav merparten utgörs av gröna obligationer. Vi har under perioden arbetat aktivt med vår kapitalstruktur för att säkerställa Genovas långsiktiga finansiering och tecknade under andra kvartalet nya finansieringsavtal för 3,2 miljarder kronor avseende befintlig förvaltningsportfölj samt beviljades ytterligare byggnadskreditiv om 400 Mkr för projektutveckling. Det innebär att vi har refinansierat en betydande andel av lånevolymen, med lång kapitalbindning till förmånliga villkor samtidigt som vi stärkt vår likviditet. Vi strävar efter en god framförhållning för att hantera kreditförfall vilket innebär att vi kontinuerligt utvärderar alternativ för refinansiering 12–24 månader före förfall.

Fortsatt tillväxt

Genova fortsatte att växa lönsamt under perioden genom förvärv samt färdigställda projekt och redovisar en ökning såväl i hyresintäkter som i förvaltningsresultat och substansvärde per aktie. Samtidigt präglades tredje kvartalet av stigande räntor och ökade energipriser. Merparten av Genovas hyresavtal inflationsjusteras enligt konsumentprisindex vid årsskiftet, vilket ger en viss motvikt till kostnadsökningar. Under kvartalet genomfördes ett flertal uthyrningar och vi ser en fortsatt god efterfrågan på Genovas lokaler. Vi har en nära dialog med hyresgästerna och bedömningen är att det finns förmåga att hantera hyreshöjningar. Vår hyresgästmix, där cirka 60 procent av våra hyresintäkter kommer från samhällsfastigheter, bostäder samt dagligvaruhandel, ger god riskspridning samtidigt som snitthyran i det totala fastighetsbeståndet är relativt låg, cirka 1 450 kr/kvm.

”Våra förvaltningsfastigheter genererar trygga och goda kassaflöden.”

Pågående och planerade projekt

Genova har idag fyra projekt i pågående produktion med byggnation av cirka 800 hyresbostäder samt lokaler i expansiva delar av Uppsala och Stockholmsregionen för eget långsiktigt ägande. Samtliga projekt löper på bra och har planerade inflyttningar under innevarande år fram till 2024. Under tredje kvartalet slutförde vi första etappen i vårt största pågående projekt, Handelsmannen 1 i Norrtälje, med inflyttning av en förskola samt 66 hyresbostäder i kvarter Tryckeriet och under kommande kvartal flyttar vi in ett äldreboende samt ytterligare hyresbostäder.

Närmast i planeringen ligger stadsutvecklingsprojektet Viby i Upplands-Bro, för vilket en ny detaljplan vann laga kraft under kvartalet. Vibyprojektet är ett exempel på Genovas långsiktiga värdeskapande där vi sedan förvärvet 2014 arbetat metodiskt med att skapa förutsättningar för en helt ny stadsdel med olika boendeformer, service, skolor och grönområden om totalt cirka 60 000 kvm uthyrbar yta.

På entreprenadmarknaden ser vi tecken på en avmattning vad gäller priser. Det ger förutsättningar för rimliga byggkostnader i våra kommande och planerade projekt. För Vibyprojektet, som vi planerar att byggstarta under fjärde kvartalet 2022, bedömer vi för närvarande förutsättningarna för såväl finansiering som upphandling av entreprenör som goda.

Jag kan återigen konstatera att Genovas affärsmodell och verksamhet har en motståndskraft och stabilitet med tydlig långsiktighet och fokus på kassaflöden. Våra egenutvecklade byggrätter i bra lägen har låga ingångsvärden och betydande övervärden som idag ej reflekteras i vår balansräkning. Vi har full kontroll över byggrättsportföljen och således även en flexibilitet att anpassa projektutvecklingen framåt utifrån rådande marknadsförhållanden och efterfrågan. Samtidigt genererar våra förvaltningsfastigheter trygga och goda kassaflöden. I nuvarande marknadsläge är detta mer betydelsefullt än någonsin.

Michael Moschewitz
VD, Genova

Michael Moschewitz

Född 1980. Anställd sedan 2014, VD sedan oktober 2017.

Bakgrund:
Magisterexamen i ekonomi och finans samt juridikstudier, Stockholms universitet. Tidigare partner på Catella Corporate Finance och finanschef på Oscar Properties Holding AB (publ).

Övriga uppdrag:
Uppdrag i flera av Genova Property Group AB:s (publ) dotterbolag. Aktieägande i bolaget, inklusive närstående: 2 155 538 stamaktier samt 69 000 teckningsoptioner.