VD har ordet

2023 var ett utmanande år som Genova tog sig igenom på ett bra sätt med ett starkt operativt arbete inom såväl vår fastighetsförvaltning som projektutveckling. Vi hade under året ett tydligt fokus på att säkerställa god likviditet, hantera obligationsförfall samt minska våra finansiella kostnader. Inför 2024 finns det anledning att vara försiktigt optimistisk. Genova färdigställer under det kommande året cirka 400 miljöcertifierade hyresbostäder för egen förvaltning med en årshyra om cirka 46 Mkr samtidigt som både styrräntan och inflationen sannolikt har passerat toppen.

Hyresintäkterna ökade under helåret med 27 procent och driftnettot med 32 procent, främst som en effekt av ett större fastighetsbestånd och färdigställda projekt. Förvaltningsresultatet tyngdes av negativa värdeförändringar i intresseföretag samt högre räntekostnader och sjönk till 61 Mkr. Exklusive värdeförändringar i joint ventures och intresseföretag uppgick förvaltningsresultatet till 88 Mkr jämfört med 97 Mkr föregående år. Vi redovisar negativa värdeförändringar från förvaltnings fastigheterna om -530 Mkr, framför allt som en följd av ökade avkastningskrav. Substansvärdet per aktie minskade med 10 procent till 70,59 kr per aktie.

Finansiering

Vi har under 2023 genomfört ett flertal åtgärder för att minska skuldsättning, sänka finansieringskostnaderna och stärka likviditeten. Under året har vi rest nytt eget kapital om cirka 200 Mkr samt genomfört försäljningar av fastigheter för cirka 550 Mkr som frigjort cirka 450 Mkr i likviditet. Efter hantering av obligationsförfall under året sker nästa obligationsförfall först i november 2026. Totala obligationsskulden har minskat från cirka 1 300 Mkr till 500 Mkr med positiv effekt på finansnetto och intjäning och belåningsgraden uppgår till 52 procent. Genova har historiskt arbetat med kort räntebindning. Under året arbetade vi aktivt med att skapa bättre förutsägbarhet i våra kassaflöden genom räntebindning via derivat, vilket kommer ge en positiv påverkan i nuvarande räntemiljö. Under 2023 räntesäkrade vi närmare 2 150 Mkr till en genomsnittlig ränta om cirka 2,5 procent med en återstående löptid om cirka 4 år.

Förvaltning

Förvaltningsportföljen utvecklades väl under året med ett antal bra nyuthyrningar och en fortsatt hög uthyrningsgrad. Indexjusteringen av hyror från januari 2024 kommer stärka vår intjäning med närmare 30 Mkr. Det blir viktigt under det kommande året att följa portföljen och hyresgästerna mot bakgrund av en utmanande konjunktur. Genova har en stabil fastighetsportfölj med tonvikt på Storstockholm och Uppsalaregionen där över 60 procent av intäkterna kommer från samhällsfastigheter, bostäder och dagligvaruhandel med en snitthyra om cirka 1 500 kr per kvm.

Investeringar

Vi fortsatte under året att investera i hållbar nyproduktion för att driva lönsam framtida tillväxt. Under 2024 färdigställer vi närmare 400 hyresbostäder för egen långsiktig förvaltning med en årshyra om cirka 46 Mkr, samtliga med planerad miljöcertifiering enligt Svanen. I Viby i Upplands-Bro driver vi ett större stadsutvecklingsprojekt under 2024 och framåt. Efter årets utgång har detaljplan för projektet Ekeby i Uppsala för närmare 90 lägenheter vunnit laga kraft. Vi kommer fortsätta att prioritera arbete med detaljplaner i vår byggrättsportfölj, vilket kommer skapa betydande värden för Genova som vi avser realisera antingen genom egen projektutveckling eller via avyttringar av byggrätter. Vårt dotterföretag Järngrinden hade en fin utveckling under året som bidragit positivt till Genovas intjäning. Ett antal bostadsprojekt färdigställdes och frånträddes och byggnation av Apoteas nya centrallager i Varberg påbörjades, en byggnad som kommer utrustas med solcellsanläggning och miljöcertifieras enligt Miljöbyggnad Silver.

Framåtblick

Vi verkar fortsatt i en osäker makromiljö men med en förväntad sänkning av styrräntan under det kommande året finns förutsättningarna för en vändning uppåt i förvaltningsresultat för Genova. Vi kommer fortsätta investera i lönsam projektutveckling utifrån våra byggrätter med låga ingångsvärden och i lägen där det finns stor efterfrågan. När intresset för bostadsbyggande vänder uppåt igen ser vi även möjligheter till avyttring av byggrätter för att stärka likviditeten. Sammantaget har Genova en stadig position när vi går in i 2024, med möjligheter att agera på värdeskapande möjligheter som uppstår.


Avslutningsvis vill jag rikta ett stort tack till mina medarbetare för deras stora engagemang och dedikerade arbete under året och till våra aktieägare som tror på och möjliggör Genovas fortsatta utveckling.

Michael Moschewitz
VD, Genova

Michael Moschewitz

Född 1980. Anställd sedan 2014, VD sedan oktober 2017.

Bakgrund:
Magisterexamen i ekonomi och finans samt juridikstudier, Stockholms universitet. Tidigare partner på Catella Corporate Finance och finanschef på Oscar Properties Holding AB (publ).

Övriga uppdrag:
Uppdrag i flera av Genova Property Group AB:s (publ) dotterbolag. Aktieägande i bolaget, inklusive närstående:
2 160 000 stamaktier och 68 000 teckningsoptioner av serie 2023/2026 (ägda via bolag) samt 69 000 teckningsoptioner av serie 2021/2024.